بیان مسأله اساسی تحقیق

یکی از مباحث مهم جامعه امروز صدور سند رسمی برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی است که، به دلایل قانونی قابل انتقال به صورت سند رسمی نبوده و انتقال دهندگان این قبیل املاک اقدام به انتقال با استفاده از سند عادی ، و در عین حال چشم پوشی از مزایای معامله با سند رسمی کرده اند.انتقال با سند عادی زمینه سوء استفاده از این املاک رافراهم کرده است. به این ترتیب که افراد اقدام به فروش املاک فاقد سند با قولنامه به افراد متعددی کرده اند به عبارتی دیگر اقدام به معاملات معارض نموده اند.منتقل الیه این چنین املاک به موجب قانون سال ۱۳۱۰ حق صدور سند رسمی را نداشتند که ، قانونگذار در پی حل مشکل اقدام به تصویب مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نمود که برای مدت محدودی قابلیت اجرایی داشت. در حال حاضر قانونگذار اقدام به تصویب  قانون۱۸ ماده ای برای حل مشکل کرده ، که قریب یک سال است  قابلیت اجرایی پیدا کرده است .این اقدام قانونگذار این امکان را برای صاحبان این املاک فراهم کرد که اقدام به تقاضای صدور سند رسمی نمایند.و هرگاه در این زمینه اختلافی ایجاد شود حل اختلاف آن حسب مورد در صلاحیت هیات حل اختلاف و دادگاه خواهد بود.

در این رساله سعی خواهد شد ضمن بیان علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،شرایط صدور سند برای املاکی که به دلایل قانونی ثبت نگرده است، مرجع حل اختلاف ،دلایل استنادی متقاضی ثبت و بیان این مسئله که هرگاه زمین و عین واقع در آن متعلق به افراد مختلف باشد صدور سند به چه نحو خواهد بود بحث کند و در پایان با بیان انتقاداتی پیشنهادات لازم را ارائه دهد.

ج) اهمیت و ضرورت انجام تحقیق

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده ۲۲قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. برای جلوگیری ازسوء استفاده و ارائه راه کاری برای هرچه محکم تر کردن قراردادهای بدون سند اهمیت امر ایجاب می کند تحقیقی جامع و کامل در این زمینه انجام شود.

د) مرور ادبیات و سوابق مربوطه

۱- در مواردی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هر کدام از مالکین می توانند سند مجزا دریافت نمایند.

۲- اعیان یا اعیانی در زمین به اموال غیر منقول واقع در زمین گفته می شود مانند خانه، چاه، قنات و…

۳- اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت، اختصاص به هیات حل اختلاف داشته و دادگاه در رسیدگی به موضوع  مختلف فیه، کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند.

۴- نظر به این که مجوز تصرف خوانده سند مالکیت موجود در ید وی می باشد و تازمانی که رای کمیسیون و سند مالکیت باطل نگردد موجبی برای رسیدگی به دعوی خلع ید و قلع بنا وجود ندارد.

۵- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع داده می شود تارسیدگی کرده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی ، مراتب را به اداره ثبت اعلام نماید.

۶- چنانکه متصرف، مالک اعیان و شخص دیگر مالک عرصه باشد با توجه به ماده۲۲ ثبت دولت کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل گردیده مالک خواهد شناخت.

۷- تقاضای ثبت املاک از کسی پذیرفته می شود که مدارکی مبنی بر تصرف مالکانه ارائه دهد یا به عبارتی دیگر مالک متصرف باشد.

ه) اهداف مشخص تحقیق  

۱- بیان شرایط صدور سند برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

۲- تجزیه و تحلیل قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

۳- بررسی مشکلات موجود در این زمینه و ارائه پیشنهاداتی برای آن.

 و)  سؤالات تحقیق:

۱- علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای بدون سند رسمی چیست؟

۲- شرایط صدور سند رسمی برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند چیست؟

۳- صلاحیت هیئت حل اختلاف در رسیدگی به چه اختلافاتی است؟

۴- نحوه اعتراض به آرای صادره توسط هیات حل اختلاف به چه نحو می باشد؟

ز)  فرضیه‏های تحقیق:

۱-علت وضع قانون اخیرالتصویب ثبت مالکیت و جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی است .

۲- امکان صدور سند برای اراضی دولتی، منابع ملی و طبیعی و…به نام اشخاص حقیقی و حقوقی به جز مراجع صلاحیت دار وجود ندارد.

۳-کلیه اختلافات ثبتی قابل ارجاع به هیئت حل اختلاف است.

۴-آرای صادره در هیئت حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه است.