ب - استثنائات آثار سند مالکیت

الف – طبق ماده ۲۳ قانون ثبت ، ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه یا قنات (اعم از دائر یا بایر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ  صورت خللی وارد نمی آورد .این ماده در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک . علت آن اهمیت ویژه ای است که قانونگذار برای مسئله آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ نماید .این اهتمام به خاطر وضع خاص طبیعی و جغرافیای کشور ایران است که با وجود داشتن خاک زیاد ، کشوری کم آب است و تشویق احداث کنندگان قنوات و چاههای عمیق و نیمه عمیق و سایر کسانی که به افزایش آب کمک می کند لازم است.

ب- ماده ۳۱ قانون ثبت تصریح دارد به اینکه ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس مثبت تولیت نیست .به همین جهت ماده ۳۹ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که :«در مورد درخواست ثبت املاک  موقوفه ،حبس و ثلث، عنوان در خواست کننده ثبت متصدی یا مدعی تولیت قید می شود». [۱]

گفتاردوم - اقسام سند مالکیت

یکی از مهمترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می گردد سند مالکیت است . صدورسند مالکیت نشان دهنده کامل ترین حق صاحب سند بر مال غیر منقول است بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است لذا ماده ۲۱ قانون ثبت مقرر می دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود و طبق قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۹۱ صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیات حل اختلاف مقرر در این قانون می باشد .این سند رسمی بوده و دولت کسی را مالک می داند که ملک به اسم او ثبت گردیده باشد.

اقسام سند مالکیت به شرح زیر است:

الف: صدور سند مالکیت به نام ورثه :

برای انتقال ملک مورث و صدور سند بنام ورثه ،ورثه ابتدائاً  باید گواهی حصر وراثت ارائه دهند و پس از آن اقدام به ثبت نام ورثه در دفتر املاک به نسبت سهم آنها  خواهد شد .

چنانچه مالک پس از پایان جریان ثبتی و پیش از ثبت ملک ،فوت شود ملک به شرح مذکور در دفتر املاک به نام ورثه یا وراث ثبت می گردد و نیازی به ثبت ملک به نام متوفی یا مورث نیست.(ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت ) ثبت انتقالات قهری بنام ورثه در دفتر املاک ، مجانی بوده و حق الثبت به آن تعلق نمی گیرد. [۲]

ب: صدور سند به نام موصی له :

ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ می گوید :«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است درآیین نامه وزارت دادگستری معین می شود ».در سال ۱۳۲۲ آیین نامه مذکور در ماده ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلاً بیان می شود:

اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از اداره ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی  ثبت شده است ، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل می شود:

الف) اگر وصیت نامه ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد به وصیت نامه به ترتیب مندرج در آن عمل می گردد.

ب) اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع  نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد ،ثبت ملک به نام موصی له منوط به صدور حکم نهایی از دادگاه  است.

ج) اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلاف باشد و مورد اختلاف تاثیری در مورد اتفاق نداشته باشد ،نسبت به قسمت مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام می شود و نسبت به مورد اختلاف باید منتظر صدور حکم نهایی از دادگاه شد.

د) هرگاه توافق یا اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامه ابرازی معلوم نباشد اداره ثبت به  هزینه ذینفع مفاد وصیت نامه و اینکه از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است آگهی می نماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی اعتراض خود را به اداره ای که آگهی را منتشره کرده است تسلیم نماید و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهد شد.

آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه کثیرالانتشار محلی منتشر می شود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد شد.

ه) اگر موصی بلاوارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حسبی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد ، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند «د »آگهی و به همان ترتیب عمل می شود و باقی ملک پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت  ثبت خواهد شد.

ز) اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامه دیگری ابراز کند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت دوم مورد تصدیق تمام ورثه و اشخاص باشد ملک طبق وصیت نامه دوم ثبت خواهد شد و اگر اختلافی باشد موقوف به صدور حکم نهایی از دادگاه می باشد.

ح) در صورتی که وصیت به طور کلی باشد مثل ثلث اموال ، ورثه می تواند ملک معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را بنام خود ثبت کند یا ثلث را از اموال دیگر تعیین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند مگر اینکه در وصیت نامه ترتیب دیگری ذکر شده باشد.

ط) پس از ثبت ملک بنام ورثه یا موصی له ، هیچگونه وصیت نامه دیگری پذیرفته نخواهد شد.(مواد ۵،۶،۷،۸،۹،۱۰،۱۱،۱۳و۱۴آیین نامه ی ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی) [۳]

[۱]- شهری ، غلام رضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ، ص۹۶

[۲] - اصغر زاده بناب ، مصطفی ، حقوق ثبت کاربردی ، ص۱۱۱

[۳] - شهری ، غلام رضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک کشور ، ص۸۸- ۸۹